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毛年夜庆:当我谈融资时,我谈些什么

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作者来源: 未知 ????? 发布时间:2018-01-25
毛大庆:当我谈融资时,我谈些什么

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2015年,毛大庆从万科团体高等副总裁任上离任,继而创建联合办公项目优客工场。2016年8月,优客工场实现新一轮融资,估值近55亿元,风头正盛。两个月后,毛大庆第二个创业项目,生涯方法平台「共享际」横空降生,取得4亿元A轮融资。从某种角度来说,这两个创业项目都是商业地产的一种连续。在共享办公名目遍地开花的时分,为什么优客工厂能连续博得本钱青眼,成为第一只独角兽?来听听毛大庆是怎样说的。



本文转自微信大众号「高榕资本」


融资是一个挺俗的话题,但也是一个完整不能躲避的话题。固然创业者看起来平常都满脑壳揣摩战略和融资,但他们一建都被融资不断困扰。我在新加坡已经做过16次大型融资路演。事先我们发的是REITs(房地产信托投资基金),虽然那时的融资范围都很大,一个基金或许有20亿-50亿美金,但融资的心态和做创始人融资其实是一样的。




对地点领域的趋向了然于胸


无论大家在什么行业里,作为创始人要清楚你所从事这件「事」的趋向。


对于融资,我先谈三个重要的词:趋向、战略、战术。三者的次序相对不克不及倒置。


谈战略的人很多,谈战术的人更多,但很少有人谈趋向。无论大家在什么行业里,作为开创人要清楚你所从事这件事的趋向。我在融资时,个别连 BP(商业打算书)都不给投资人,先坐那儿讲这件事情大势所趋--你也可以不投我,认为我不可,不要紧,但我倡议你投资我所说的领域,因为这是趋向。


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▲ 举动前先要看明白行业大趋向


以我所从事的房地产行业举例:


起首,房地产在限购,全都得「矜持有运营」了。这象征着租赁经济来了,空间内容经济的春天到了。


第二,我能告知投资人,美国事什么时分从硬开展转向空间和内容开展的,而中国当初正在这个趋向上。第二期房地产特训营学生Alice在听完《美国房地产经典周期法则》之后也深受启示,点击浏览《爱丽丝的周期体悟》。


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▲ 每个老板都是「空中飞人」

拜访同行,提取分析行业大趋向


我在创业两年间出国 11 次,每次出去都从早到晚密集地访问同业,以及各类相干工业的人,从他们的话里剖析提取特殊重要的大趋向。


如果你要干的这件事不合乎趋向,还怎样说服投资人给你钱呢?所以我感到,趋向比战略还要主要。对投资人来说,只是投到一个趋向上,有啥风险的?


还有一点,就是能不无能清楚这事,我信任一定跟你本来的教训有关联。所以大家创业万万别做跟自己的专业、阅历、布景和过往熟知毫有关系的事。




策略一直在变更,但要有个闭环设计


第二,当然是战略。


战略不是一次就能写得清的,假如能写清晰,你就不是创业者。到明天,万科都还在一直地修正战略。然而你必定要有战略,只要明天做得好,以后才做失掉。你得把战略弄成闭环,这事儿很风险,可能现在做不到,但也得把故事给讲圆了,战略是你开展的门路图。


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▲ 战略不是一次就能写得清的

大企业一直在不断地修改战略


成破7年的美国共享办公公司 Wework 估值早已到达 170 亿美金,立刻要酿成 200 亿美金。凭什么?它平常不就只是租办公室、租桌子吗?我以前也想不清楚,大批做考察深挖以后,就看到人家的战略异常清楚,真的是一个闭环。


咱们做调研的时分发明,Wework 在寰球租办公室,一年的营业支出有 8 亿美元摆布。8 亿美元的营业支出,怎样能支撑得了170亿美金的估值呢?对,是支持不了。但人家桌子底下有货色。挖出的第一块「砖」,下面就写着,「创业五年半,旗下 92 家公司,有 21 个在纳斯达克上市了」。


这 92 个公司怎样来的?


Wework 一开端有三个联合办公室,外面装了一堆各种各样的公司,有的是创业公司,有的不是创业公司。后来几个合股人说,「许多公司效劳能挣钱,咱别都给第三方效劳了,咱得挣他们的钱。入驻企业最须要什么效劳,咱就买一家公司去效劳他们。」


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▲ Wework

经过物理空间衔接分歧行业


很多入驻的公司在相互效劳着,Wework 就收买这种公司 5-10% 的股份,让他们持续加大对入驻公司的效劳。他们从只要 100 家公司入驻的时分就开始收买,一直到快要 7000-8000 家入驻Wework的时分,它买了 92 个公司的股份。实在数目并未几,但什么效劳品类都有。


前些时分我看《纽约时报》报道,看到 Wework 买了一家为一切 Wework 公司供给访客注销体系的数据公司 10% 的股份。每年共享空间进进出出几十万人,访客数据全在外面,Wework 买下它后,外面的数据万能共享。


这样的思绪上去,租金、股权收益都是他的。


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▲ 一张图看懂REITs


再往深处看,我们发现 Wework 大略有 1/4 营业点的房子都是自持有的,这不就是做房地产的公司吗?怎样能算是 TMT 公司呢?再往下挖一层,发现Wework的房子全体都是用 REITs(房地产信任投资基金)买的,而 Wework 还有一支不动产基金,这个模子就闭上环了。关于REITs,延长阅读《像卖股票一样卖房子,美国人高超在哪里?》


左边这只手做联合办公、共享办公。共享办公最大的能量是他去各个处所找来的房子永远都比四周的房子廉价。Wework失掉房子的租金是周围同类写字楼的60%,这一块他曾经有40%的利润了。


右边这只手再把联合办公的公司装出来做运营,把每个场地的 EBITDA(税息折旧及摊销前利润)算出来。好比,对特定的场地,EBITDA 三年 5%,六年 8%,这就契合美国 REITs 加入的尺度了。


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▲ 左手玩资产,右手玩运营

买通商业闭环


公司用 REITs 压服屋宇持有人,我多给你钱, 你把屋子卖给我。对 Wework 而言,买了房子当前是百分之百能加入的,由于他所设计的 EBITDA 跟能够让 REITs 加入的 EBITDA 是相符的。左手和右手,一只手玩资产,一只手玩经营。Wework 有大块的支出不在租金,而是在 REITs 加入的支出上,这样的支出极为可不雅。


这次到华尔街,发现 Wework 可以拿出 7 个亿来买楼。那是它自己融的钱吗?那都是 REITs 的钱。


这个闭环很美丽,大师看到桌面上那几亿美元的房钱支出就是它的现金流,基本不会发生收益的年夜头。他的桌子底下一堆入驻效劳公司的股权,这边还有一堆楼,3年加入几个、6年加入多少个,而后再发 REITs、再买楼、再创办公点。


对于投资人来说,这就是一个轻资产运营加上资产证券化和资产资本化的公司。原来有租金支出和 REITs 运营就够了,还加上了收买一堆公司的股权所产生的收益。


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▲ 新瓶装旧酒

故事仍是谁人故事,看你怎样讲


这就是 Wework 的战略。这么多年跟投资人讲来讲去就是这么点儿故事,始终反复讲。每次融完一轮资干两件事儿:一笔钱得手,先买七八家公司 5-20% 的股权;再做 REITs 买楼。一轮一轮地做。




战术是对战略的落地履行


第三,战术实践上就是若何把你的战略做详细落地实行。


Wework 把各个团队的人分得特别清楚,一个两人的团队专门担任找楼,一个四人团队每天活着界各地 Wework 的空间里找能值得投的人。跟 VC(危险投资) 不同在于,这些公司都在它的空间里,它可以每天跟他们打交道,这就是物理空间的利益。


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▲ 和行业顶尖人物交换

站在伟人肩膀上前行


毛大庆在创业两年间出国 11 次,每次出去都从早到晚密集地造访同行,以及各种相关产业的人,从他们的话里分析提取特别重要的大趋向。


冯叔在从前10年间去美国60屡次,每次回来都有纷歧样的播种,美国的贸易形式十分多样,比方光是室第范畴,就有无比多的运营形式,相似于Wework、Airbnb、Zillow如许形式新鲜的企业还有良多。


此次中城同盟和纽约大学结合举行的面向房地产董事长的美国特训营,由冯叔带队,密集式学习美国房地产最新的商业形式,推进海内房地产行业的转型、开展和转变。


每一次「出去」进修,都是回来把本人的事件,在外乡的市场做好


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第三期房地产美国特训营行将开营

报名征询:13777866353



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